任意売却関連の用語集

任意売却をご検討中の方は、今まで聞いたことのない不動産用語を耳にする事があると思います。
用語の意味が分からずにそのまま放置してしまいますと、売却のタイミングを逃す等、
手遅れになる可能性もございます。また、任意売却の業者に相談する際も、不動産用語の意味を
知っていれば、お話しがスムーズに進みます。是非、「任売ナビ」の任意売却関連用語集を
ご活用いただければと思います。

一括返済
残債務をまとめて返済する事。債務の返済を滞納すると期限の利益の喪失となり一括返済を求められる。

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一般媒介
不動産の媒介契約の1つ。 依頼者が複数の宅建業者に依頼することができる。 尚、任意売却では専任媒介の契約を結ぶことがほとんどです。

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延滞
金銭の納入や支払いなどが期日に遅れてとどこおること。

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オーバーローン
住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っている状態のことです。 例えば、残債務が3000万円に対し、不動産の時価が2000万円しかないという状態です。 オーバーローンの場合は任意売却であれば物件を処分することができます。 詳しくは任売ナビまでお問い合わせ下さい。

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買付証明書
不動産物件の購入希望者が、特定または不特定の第三者にあて、 その意思があることを表明する文書。 尚、買付証明書は法的拘束力はありません。

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期限の利益
期限がまだ到来していないことによって当事者が受ける利益。 法律行為の効力の発生・消滅、または債務の履行の発生を延長することを期限といい、 その期限が到来しないことによって権利を失わない債務を履行しなくてよい等の当事者が受ける利益。

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期限の利益の喪失
契約違反等があった場合、期限の利益を失うこと。 例えば、定められた期日までに債務の返済を履行できない場合に期限の利益が損失し、債務の一括弁済を求められる。

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競売
債務者が借入金の返済が出来ない場合、債権者が担保の土地や不動産を差し押さえ、 裁判所に対し不動産競売の申し立てを行います。 その申し立てに従い、裁判所が売却する物件を競売物件といい、 多くの買い手に値段をつけさせ最低売却価格以上の最高価格で落札するシステムを 競売といいます。

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強制執行
民事執行法に従い、国家権力によって、私法上の請求権を強制的に実現する手続き。 行政法上の義務の不履行に対し、行政主体が実力で履行を強制すること。 競売でいうならば、裁判所の許可を得た人の強制的な追い出し。

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競売開始通知
競売が始まる旨を伝える通知

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競売の取り下げ
競売手続きが開始されても申立て債権者の意志で競売手続きを取り下げることができます。 通常、債権者と債務者・所有者との間で話し合いにより、当事者間の同意の下、 競売申立は取り下げられます

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強制競売
債務を返済できなくなった債務者の所有不動産を裁判所が差し押さえて、 競争入札により売却すること。売却代金は債権者への支払いに充当される制度である。 所有権取得時に全ての抵当権と差押が抹消されますが、現状引き渡しになるので、 占有者の排除が必要な場合や滞納管理費の支払義務が残っている場合があります。

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金銭消費貸借契約書
 
借り主が貸し主から金銭を受け取り、後にこれを返還することを約する契約書。 略して、金消・金消契約とも呼ばれる

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債権者
債務者に対して一定の給付を請求する権利を持つ者。 任意売却の場合は住宅金融公庫や銀行など。

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債務整理
債務者が返済可能な状態に金利減免や債務圧縮などを行うことをいいます。 債務整理には、任意整理、特定調停、個人再生などがある。

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差押え
国や自治体、裁判所などの公的機関によって、債務者が財産を処分することを禁止して、競売などによって換金できる状態にしておく手続きのこと。

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サービサー
不良債権の処理と再生を目的とし、債権管理回収業に関する特別処置法(サービサー法)に基づき、法務大臣から許可を受け設立された債権管理回収専門の株式会社のこと。 サービサー法に定められた特定金銭債権を買い取り、または回収の委託を受けて、 特定金銭債権の適切な回収を行っています。

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自己破産
債務者が裁判所に破産申し立てをし、破産宣告を受けること

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執行官
各地方裁判所に所属し、裁判の執行や裁判関係文書の送達などの事務を行います。 競売の場合は、資料作成(3点セット)や強制執行などの業務を行う。

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専任媒介
依頼者が依頼した宅建業者以外に媒介や代理を依頼する事を禁止した契約。

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住宅金融公庫
国民に住宅建設および購入に必要な資金を低金利かつ長期で融資することを 目的とした政府機関。昭和25年(1950年)に設立。 平成19年4月に住宅金融支援機構に変更。

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催促状
債権者が、住宅ローンの返済を催告するためなどに出す書面のこと。

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差押取り下げ
執行機関が債務者の財産の処分を禁止する行為を取り下げてもらうこと。

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三点セット
裁判所で入手できる競売不動産の資料。 「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」の3種類の資料。
 

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代位弁済
第三者が債務者に代わって弁済した場合、その弁済で消滅する債権・担保物権などが求償権の範囲で弁済者に移転すること。

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滞納
納付する義務のある者が、定められた期間を過ぎても金銭や物品を収めないこと。

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担保
債務者が債務を履行できなくなった事態に備えて、債権の弁済を確保・保証するもの。 物件担保(土地や建物)と人的担保(保証人)がある。

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担保割れ不動産
担保に入っている不動産の実勢価格が借入金より下落してしまった不動産物件のこと。

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遅延損害金
定められた日時までに決められた債務を支払わなかったことにより発生する 損害賠償として支払う損害金のこと。

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抵当権
債務者に担保となっている者を残しておきながら、債務が弁済されない時は、 債権者が優先的に弁済を受けることを内容とする担保物件。 不動産・地上権・永小作権のほか、船舶・自動車や特殊な財団などについて認められる。

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抵当権解除
抵当権を外すこと

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抵当権抹消請求
抵当権者に対して相当の代価を支払い、抵当権の抹消を請求する制度。

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登記簿謄本
土地・建物について権利関係が記載されている台帳のこと。 不動産登記法により公示が義務付けられているので所在地の法務局で 手数料を払えば誰でも観覧が可能です。

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督促状
債権者が住宅ローンの返済を催告する為に出す書面のこと。

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任意売却
住宅ローン・借入金などの返済が困難になった時、債務者と債権者(各金融機関)の間に 仲介者が入り競売にかけずに(競売入札が行われる前に)双方合意のもと、対象の不動産を 任意に売却する事を言います。

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内覧、内見
購入希望者や賃貸希望者が物件の中を見ること。

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売却基準価格
対象となる競売不動産を裁判者の評価人が現地を調査して、過去の取引事例や公示価格 を加味して裁判所が定めた入札時の基準となる価格のこと。

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破産
債務者が債務の完済をすることが出来なくなった状態。 債務者の総財産をすべての債権者に公平に弁済することを目的とする裁判上の手続き。

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配分表
債務者に債権を有する者へ不動産売却から得た資金を配分するときに用いる用紙。

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破産管財人
破産者の財産を裁判所に変わり管理する人。 裁判所が選任するが、通常は弁護士が選ばれる。

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配当要求
競売の申し立てを行った債権者以外で債権を持っている債権者は裁判所に 申し出を呼びかける制度です。

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ブラックリスト
ブラックリストと一般的にいいますが、 実際にブラックリストという物は存在せず、個人信用情報に 事故情報(延滞情報)が登録された状態をブラックリストにのったと表現しています。 ブラックリストに記載される期間は5年間(破産は7年間)になります。 これにより、 1、銀行からの借り入れが出来なくなる 2、クレジットカードが作れなくなる 3、住宅ローンが組めなくなる。 等のデメリットが生じます。

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免責
責任を問われることを免じること。自己破産した後の債務もこれにあたる。

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無担保債権
担保がない借入金のこと。 任意売却後の債務は無担保の債権になります。

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利害関係人
特定の事実について法律上の利害を持つ者をいう。

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連帯債務者
連帯債務者とはローンを借りた債務者と一緒に借入金を返済していく人のことです。 各自独立に債権者に対して全部 の給付をする義務を負います。

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連帯保証人
連帯保証人とは、債務者がローンを支払うことができなくなった場合に、 債務者に代わり支払う義務を持つ人のことです。 債務者本人に支払い能力がない場合に限って支払う保証人より責任が重く、 債権者は債務者の支払い能力の有無に関わらず、連帯保証人に返済を請求できます。

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リスケジュール(リスケ)
金融機関が債務者からの要請を受けて、既存の返済計画を見直し、返済額の減額、据え置き期間の導入などによって、債務返済の繰り延べを行うこと

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